Kira ilişkileri, hem kiracılar hem de mal sahipleri açısından dikkatle yönetilmesi gereken hukuki ilişkilerdir. Özellikle gayrimenkul alım satım işlemleri sonrasında kiracıların en çok karşılaştığı hukuki sorunlardan biri, yeni malikin taşınmaza olan ihtiyacı nedeniyle tahliye talebinde bulunmasıdır. Taşınmazın el değiştirmesi, kiracılar açısından belirsizlik yaratabilen bir süreçtir. Taşınmazın yeni maliki, belirli şartları sağlaması durumunda kiracıyı evden çıkartabilmektedir. Bu durumda en sık karşılaşılan hukuki yöntem, yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davasıdır.
TBK 351’e göre;
“Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”
YENİ MALİKİN İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI ŞARTLARI NELERDİR?
Yeni malikin ihtiyacına dayalı olarak tahliye davası açılabilmesi belirli şartlara bağlanmıştır. Bu şartların sağlanması ve mahkemede ispatlanması halinde yeni malik kiracıyı tahliye edebilecektir.
- Yeni malikin taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu olmalı
- İhtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalı
- Süre şartlarına uyulmuş olmalı
SÜRE ŞARTLARI NELERDİR? YENİ MALİK NE ZAMAN DAVA AÇABİLİR?
Taşınmazı yeni edinen malik, taşınmazı edinmesinden itibaren 1 ay içinde kiracıya taşınmazı ihtiyacı sebebiyle tahliye etmesi gerektiğini yazılı olarak bildirmek zorundadır. İhtar şartını sağladıktan sonra yeni malik, taşınmazı edinim tarihinden itibaren ancak 6 ay geçtikten sonra yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilecektir. Diğer bir yol ise yeni malik, kira süresinin sonunu bekleyerek, sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilmektedir.
GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME NERESİDİR?
Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle açılacak davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
YENİDEN KİRALAMA YASAĞI NEDİR?
Kiralanan taşınmaz, malik tarafından ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirildiyse, bu taşınmaz üzerinde bir süre boyunca kiralama sınırlaması getirilmiştir. Bu sınırlama, hem kiracının korunması hem de malikin kötü niyetle işlem yapmasının önlenmesi amacı taşır.
TBK 355’e göre;
“Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”
Hükme göre gereksinim sebebiyle kiracıyı tahliye ettiren malik, taşınmazı 3 yıl boyunca haklı bir sebep olmaksızın eski kiracı dışında başka bir kişiye kiralayamaz. Aksi halde kiracının tazminat hakkı doğar ve davası açması durumunda tazminat miktarı son 1 yıllık kira bedelinde az olamaz.
SONUÇ
Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası, kanunda açık süre ve şartlara bağlanmış bir haktır. Ancak sürelere riayet edilmemesi veya ihtiyacının samimiyetinin ispatlanmaması durumunda dava reddedilebilir. Bu nedenle sürecin hukuki destek alınarak yürütülmesi büyük önem taşır.
Tahliye davası süreçleriyle ilgili profesyonel destek almak için iletişime geçebilirsiniz.
Comments are closed